Quando si arriva all’atto dell’acquisto di una casa si è di fronte a uno dei momenti più importanti della propria vita. Proprio per questo, nulla deve essere lasciato al caso, soprattutto per quel che riguarda la documentazione tecnica e urbanistica dell’immobile che si va ad acquistare. Normalmente si pensa che il coinvolgimento di un notaio garantisca un acquisto regolare: Purtroppo non è sempre così, perché la legge non impone a questa figura la responsabilità sull’effettiva regolarità tecnica ed amministrativa dell’immobile permettendogli di esonerarsi.

Le verifiche. Il promissario acquirente prima di formulare una proposta d’acquisto dovrebbe verificare con il proprio consulente di fiducia le caratteristiche e i documenti dell’immobile. Oltre alla documentazione catastale e ipotecaria, che è facilmente reperibile tramite l’Agenzia delle Entrate, l’acquirente dovrebbe verificare la conformità edilizio-urbanistica tramite un attenta analisi dei documenti. Di solito certi problemi sorgono al del rogito, grazie a notai scrupolosi che richiedono proprio la verifica della conformità edilizio-urbanistica, ma la maggior parte delle volte le parti hanno già firmato precedentemente al rogito, un compromesso incorrendo così nell’alto rischio di entrare in un contenzioso civile. Tuttavia il notaio, potrebbe non richiedere questa verifica, considerando sufficiente le dichiarazioni delle parti o citando il protocollo di questi documenti senza che un tecnico verifichi l’effettiva corrispondenza con lo stato di fatto.

Regolarità urbanistica. La regolarità o conformità urbanistica di un immobile è uno degli aspetti fondamentali da verificare. Per farlo è necessario confrontare lo stato di fatto con il titolo abilitativo autorizzativo con cui è stato realizzato (o modificato) l’edificio. Il titolo può essere: licenza edilizia (edifici costruiti prima del 1977), concessione edilizia (edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003), permesso di costruire (edifici costruiti dopo il 2003), concessione in sanatoria (se l’edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stata accettata la richiesta di condono). Se l’edificio è stato realizzato prima del 1° settembre 1967, non essendo all’epoca necessario un titolo edilizio, l’immobile può ritenersi legittimo anche in assenza di documentazione tecnica, ma rimane comunque la necessità di verificare le reali consistenze della costruzione in quanto le modifiche edilizie poste in essere dopo tale data (1° settembre 1967) sono da ritenersi soggette a licenza edilizia. Di conseguenza per verificarne la regolarità bisogna confrontare il disegno del progetto edilizio approvato dal comune con lo stato attuale dell’immobile.

Regolarità catastale. Il catasto è gestito dall’Agenzia del Territorio e conserva i dati (planimetria, rendita, intestatari, etc.) del patrimonio immobiliare. Ha una funzione fiscale e non autorizzativa, dunque i dati presenti non sono ‘probatori’. Dal 1° luglio 2010 è obbligatorio nel rogito dichiarare la conformità catastale, cioè bisogna dichiarare la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali, pena la nullità dell’atto in sede di compravendita. 

La dichiarazione di conformità catastale può essere sostituita da un attestazione di conformità, solitamente rilasciata da un tecnico abilitato. Prima di acquistare un immobile bisogna quindi verificare se la planimetria catastale è conforme al titolo abilitativo con cui è stato realizzato l’edificio e con lo stato di fatto. Ciò significa che lo stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto, devono coincidere. L’acquirente, prima di effettuare un’offerta di acquisto, deve richiedere al venditore la conformità catastale. In caso di difformità sarà il venditore che provvederà, a sue spese, alla regolarizzazione.

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